Zonenpläne verstehen – Der stille Werthebel im Immobiliengeschäft

In der Schweiz entscheidet der Zonenplan, was auf einem Grundstück gebaut werden darf – und damit auch massgeblich über dessen Wert. Dennoch wird dieses zentrale Instrument der Raumplanung von vielen privaten Investoren übersehen oder unterschätzt.

Ein Zonenplan teilt das Gemeindegebiet in unterschiedliche Nutzungszonen ein: Wohnzonen, Mischzonen, Gewerbezonen, Landwirtschaftszonen etc. Für Immobilieninvestoren besonders relevant sind die Wohnzonen, wie beispielsweise die Kategorien W2, W3 oder WG4a. Diese legen fest, wie viele Vollgeschosse erlaubt sind, wie groß die Ausnützungsziffer ist oder wie viel Abstand zu den Grundstücksgrenzen eingehalten werden muss.

Ein Grundstück in der Zone WG4a mit einer hohen Ausnützungsziffer bietet deutlich mehr Entwicklungspotenzial als ein vergleichbares Grundstück in einer W2-Zone mit strengen Auflagen. Hier kann durch gezielte Analyse ein erheblicher Mehrwert generiert werden – allein durch die Kenntnis der lokalen Bau- und Nutzungsordnung.

In vielen Gemeinden gibt es zudem Spielräume: durch Sondernutzungspläne, Quartiergestaltungspläne oder Umzonungen. Wer diese Prozesse kennt, kann Grundstücke mit verborgenen Potenzialen identifizieren, bevor es der Markt erkennt. Fazit: Wer Zonenpläne richtig liest und versteht, verschafft sich einen entscheidenden Informationsvorsprung – und aktiviert stille Wertreserven, die anderen verborgen bleiben.